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Mietminderung wegen Lärm
<2013-01-02>
Der BGH hat sich mit der Frage befasst, unter welchen Umständen die Miete bei einer Zunahme des Verkehrslärms gemindert werden kann.

Der Bundesgerichtshof hat am 19. Dezember 2012 mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen angenommen werden kann, dass Vermieter und Mieter stillschweigend die bei Vertragsabschluss gegebene geringe Belastung durch Verkehrslärm als vertragsgemäßen Zustand der Wohnung vereinbart haben, mit der Folge, dass die Miete bei einer Zunahme des Verkehrslärms gemindert sein kann.

1. Der Fall

Die Beklagten sind seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin in der Schlossallee in Berlin. Von Juni 2009 bis November 2010 wurde der stadteinwärts fahrende Verkehr über die Schlossallee umgeleitet, weil auf der gesamten Länge der Pasewalker Straße, über welche der Verkehr bis dahin gelaufen war, umfangreiche Straßenbauarbeiten durchgeführt wurden. Die Beklagten minderten wegen der hierdurch gestiegenen Lärmbelastung die Miete ab Oktober 2009.

Die Vermieterin hat die Mieter auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum von Oktober 2009 bis November 2010 in Höhe von insgesamt 1.386,19 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und – unter Klageabweisung im Übrigen – die Verurteilung der Beklagten auf Zahlung von 553,22 € nebst Zinsen ermäßigt.

2. Das Urteil

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Vermieterin hatte Erfolg.

  • Motiv oder Auswahlkriterium für Vertragsschluss

    Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es für die Annahme einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung nicht ausreicht, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

    Aus den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ergaben sich in diesem Einzelfall keine Anhaltspunkte für eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung.

  • Vergleichsweise geringe Lärmwerte

    Die Klage hatte aus einem weiteren Grund Erfolg. Denn für die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung ist im Streitfall die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben maßgebend. Danach stellt sich die vorübergehende Erhöhung der Lärmbelastung nicht als ein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung dar. Denn die von den Mietern vorgetragenen Lärmwerte stellen nach den Feststellungen der Vorinstanzen nach den im Berliner Mietspiegel 2009 ausgewiesenen Werten keine hohe Belastung dar. Aus diesem Grund haben die Mieter die (erhöhte) Lärmbelastung - so der BGH - "redlicherweise hinzunehmen".

  • Dauer der Lärmbelastung

    Auch die begrenzte Zeitdauer des Lärms sprach gegen eine Mietminderung. Für die Annahme des Berufungsgerichts, die vereinbarte Miete sei ab dem siebten Monat nach Eintreten der erhöhten Lärmbelastung gemindert, war für den BGH ein sachlicher Grund nicht erkennbar. Denn eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stelle unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, "wenn sie sich – wie hier – innerhalb der in einer (Berliner) Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel nach § 536 BGB dar".

Der Bundesgerichtshof hat deshalb das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen.

BGH Urteil vom 19. Dezember 2012 Az. VIII ZR 152/12

3. Die zitierte Norm

Die zitierte Regelung des § 536 Abs. 1 BGB ("Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln") hat folgenden Wortlaut:

"Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

4. Wirkungen für die Praxis

Das Urteil ruft in Erinnerung, daß der Vermieter in der Regel auch für lärmbedingte Einschränkungen der Nutzungen einer Mietwohnung unabhängig von seinem Verschulden einzustehen hat; er muß eine Mietminderung hinnehmen. Dies gilt auch, wenn der Lärm vom Nachbargrundstück, von benachbarten Straßen, Bahnstrecken oder von Überflügen stammt.

Überzeugend begrenzt das Urteil diesen Minderungsanspruch auf Fälle, in denen - nicht ausdrücklich, sondern -zumindestens stillschweigend der Mietvertrag erkennbar unter Vereinbarung einer lärmarmen Beschaffenheit der Wohnung vereinbart wurde. Dazu lässt es der BGH es nicht ausreichen, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert. Dazu kann schon ein Gespräch bei der Wohnungsbesichtigung oder dem Vertragsabschluss ausreichen.

Im Umkehrschluss stehen all jenen Mietern keine Ansprüche auf Mietminderung zu, die eine ruhige Wohnlage nicht zum Inhalt der Vertragsanbahnung gemacht haben. Wohnruhe ist aber dann eine vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, wenn damit für die Wohnung geworben wird. Will der Mieter die wahrgenommene Ruhe vereinbart wissen, kann er diesen Zustand im Mietvertrag festhalten lassen.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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